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TOP10楼面价年内二次刷新,天河东再迎新面孔

代表克而瑞业务板块广佛团队观点,仅供参考

沉寂了一个多月的广州土拍市场,今天借着东风,助推了一把。

就在今天,备受关注的天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块被越秀地产,以68.32亿元总价、6.9%溢价率,经过23轮博弈后,以扣除配建楼面价50160元/㎡斩获。同时也是广州TOP10楼面价今年以来的第二次刷新,该地块跃居至楼面价TOP8。


(资料图片仅供参考)

网传有8家开发商参与本次围猎,分别是华润、中海、越秀、保利、中铁建、珠实、华发+招商联合体。

围观竞拍过程可以看到,早上还是风平浪静,下午已是暗潮汹涌。

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地块所处东圃板块天河智慧城规划范围内,东面临近黄埔区界,是承接天河智慧城、金融城及黄埔科学城的重要区域。总用地面积约14.95万㎡,建面13.6万㎡,容积率仅有2.2,未来大概率会走低密改善路线,起拍价63.924亿元。

宗地需配建规划条件中的AT1003073地块(中小学用地)以及AT1003076地块(服务设施用地),将建24班小学和15班幼儿园。同时,还需配建市政道路用地、绿化用地、河涌用地。

早在今年3月,广州市《天河区世界大观地块(AT1003、AT1006规划管理单元)控制性详细规划方案》正式发布,首次公开披露5宗环湖宅地及大量公共配套等重磅规划调整,未来还有4宗宅地+3宗商地+7类38处公服设施,将承担起高端居住、特色商业、文化休闲等多重职能,也将为片区补齐短板,催生区域向着更高规格的城市界面演进。

地块位置不错,距离金融城、珠江新城不超过40分钟的车程,同时距离地铁21号线大观南路站约560米。

地块周边多个高端小区环伺,居住氛围较为浓厚;但三公里范围内工业区、城中村较多,城市界面较差,缺乏大型商业配套,整体业态有待提高。

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从整体来看,目前天河区住宅新增供应主要集中在东圃板块。克而瑞数据监测显示,近一年来东圃板块新房供应量大,东圃板块内部竞争激烈。

东圃板块主要承接中心外溢及黄埔区功改客群,主要以刚需项目为主,置业面积主要集中在三个面积段:80-100/110-120/130-144㎡,总价承受能力也在逐渐提高至1000万。

地块所处天河东圃板块牛奶厂片区,片区借助宜居居住环境、纯粹高端圈层、优质教育资源成为天河东唯一的高端住区,克而瑞数据显示,周边一公里范围内有四个住宅项目,面积段涵盖142-320㎡之间,均价在8-12万之间。

牛奶厂片区主要二手项目由龙湖、华润、金地、招商四大次新盘及帝景山庄、半山溪谷量大别墅盘组成,主打低密度生态居住环境,其中东面四盘于2016年开售,目前挂牌项目过2限售期,但不满5年。

未来项目入市时,次新房证满五年,供应量再度增加,不仅需要和一手项目竞争,还要和次新二手小区进行竞争。

据统计,目前东部四盘平均挂牌量在50套左右,以高层为主,挂牌均价在7.5-10万/㎡左右,二手住宅平均成交价在6.5-9万/㎡左右,别墅在11.5-13万/㎡左右。

未来伴随越秀的加入,接下来牛奶厂板块的市场走向会发生什么样的变化,我们拭目以待。

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