山东全面推进“带押过户” 如何影响二手房市场？

中新网山东新闻4月3日电(孙婷婷)伴随着“带押过户”从地方性的试点走向了全国化、常态化的全面推进，二手房市场交易迎来重大变化。

在传统二手房交易中，都是“一手交钱、一手交货”。房产交易前，大都在银行办理贷款融资且贷款多数未还清。此种情况下，房产交易必须先解除抵押，而解除抵押就要结清全部银行贷款。卖方先归还银行贷款，再释放房产抵押的“倒贷”过程，业内称之为“赎楼”。

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而“带押过户”是在卖方未结清贷款情况下，买卖双方带着抵押办理房产过户手续。即在原抵押未注销解除情况下，买卖双方办理房屋过户，将房屋所有权转移至买方。银行通过向买方发放新贷款，偿还卖方存量贷款的交易过程。二手房交易效率和便利度得到极大提升，开启了新建商品房市场和存量房市场相互促进的良好局面。

业内专家认为，“金三银四”被认为是楼市交易的传统旺季之一。在公积金贷款利息下调、首付比例降低等政策合力刺激下，2023年第一季度，多地二手房成交量显著回暖。展望后市，第二季度市场热度如何，还需要看后续是否有实质性的利好政策加持，仅靠此前积压的需求难以支撑市场的长期回暖。

那么，“带押过户”会否成为“金三银四”的一缕甘霖，“带火”二手房交易？

据了解，全国各地在“带押过户”实践探索中，主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等三种“带押过户”模式。三种交易模式略有不同，但本质上都是通过向买方发放贷款，偿还卖方贷款，从而实现不动产登记、抵押权转移变更。

根据中指监测数据，2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，包括深圳、济南、大连等省会城市和计划单列市。而且，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展二手房“带押过户”。

其中，济南市于2022年8月份创新推出二手房“带押过户”登记新模式，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节无缝衔接。截至今年3月中旬，济南市已办理“带押过户”业务2900多笔，交易时长从平均15天减少到2天，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下，大大节省了交易时间和资金成本。

济南市一家房地产中介工作人员在接受记者采访时表示，目前，有很多房主希望通过“带押过户”业务完成交易，而且中介机构也因此政策，迎来一波成交高峰。“对于卖方来说，如果房主的贷款没有结清，通过‘带押过户’减轻了卖方的资金压力，降低了垫资风险。但是也有买方有顾虑，在买房过程中，希望房子的产权越简单越好。”

济南市自然资源和规划局一级调研员许多兵曾在介绍该市“带押过户”政策时表示，在济南市“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是重要的一个环节。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

除了济南之外，山东潍坊、淄博、聊城、济宁、德州等多地均已完成二手房“带押过户”业务落地。其中，潍坊市于2022年9月份，由潍坊市不动产登记中心潍城分中心会同北京银行、中国农业银行、昌潍公证处，联合办理了该市首笔二手房“带押过户”相关登记。

记者了解到，除了住宅类交易推行“带押过户”，山东还将探索“带押过户”模式向企业延伸，进一步激发市场活力。据济南市不动产登记中心有关负责人介绍，目前，济南“带押过户”模式已在企业不动产登记业务中实施，并已有多笔业务达成交易。

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